Novas medidas destinadas a mitigar os efeitos do aumento das prestações dos contratos de crédito
A 11 de outubro foi publicado o Decreto-Lei n.º 91/2023, que veio estabelecer uma medida excecional de fixação temporária da prestação de contratos de crédito à habitação própria permanente, com efeitos a partir de 2 de novembro de 2023, assim como, reforçar as medidas e os apoios extraordinários no âmbito do crédito à habitação.
Para além desta medida, este diploma também prolonga, até 31 de dezembro de 2024, a bonificação temporária de juros e a isenção da cobrança de comissões pelo reembolso antecipado para os contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, com taxa variável, alterando o regime de bonificação de juros de contratos de crédito à habitação.
Medida de Fixação temporária da prestação
Esta medida consiste na possibilidade de fixação, pelo período de 24 meses, da prestação dos contratos de crédito para aquisição, construção ou obras de habitação própria permanente, garantidos por hipoteca.
O valor da prestação fixada é calculado tendo como referência 70% da taxa Euribor a 6 meses, resultante da média do mês anterior ao pedido do mutuário, acrescida do spread previsto contratualmente, mantendo-se inalteradas as demais condições do contrato de crédito.
Quais os contratos abrangidos e requisitos de acesso:
Esta medida aplica-se aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca, abrangidos pelo Dec.Lei nº 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual e, que à data do pedido de adesão, preencham cumulativamente os seguintes requisitos:
- O contrato de crédito ter sido celebrado até 15 de março de 2023 ou, estando em causa um contrato de crédito celebrado com vista à transferência do empréstimo de outra instituição, ser apresentado o pedido de fixação até 31 de março de 2024;
- O empréstimo ter sido contratado a taxa de juro variável ou, tendo sido contratado a taxa de juro mista, encontra-se em período de taxa de juro variável;
- O contrato ter um prazo remanescente superior a cinco anos;
- O contrato não se encontrar em mora ou em incumprimento;
- O(s) mutuário (s) não se encontra(m) em situação de insolvência;
- O contrato não estar abrangido por Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) ou Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI), ao abrigo do Decreto-Lei nº 227/2012, de 25 de outubro.
Montante diferido
O montante diferido corresponde à diferença entre a prestação que seria devida nos termos do contrato e aquela que resulta da fixação. O montante diferido é capitalizado, sendo amortizado:
a) Nos dois últimos anos do contrato de crédito, quando o prazo remanescente do contrato, no termo da fixação da prestação, for inferior a seis anos;
b) A partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, quando o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for igual ou superior a seis anos.
O montante do capital em dívida não pode, à data da cessação da medida de fixação da prestação, ser superior ao montante do capital em dívida à data de adesão a esta medida. Para que tal se verifique, sempre que o montante de juros devidos ao abrigo do contrato de crédito inicial seja superior ao valor da prestação resultante da fixação, a prestação a pagar pelo mutuário passará a corresponder ao referido montante de juros.
O montante diferido pode ser amortizado antecipadamente, sem nenhuma comissão ou encargo para o mutuário.
Como aderir ?
Esta medida de fixação temporária da prestação pode ser solicitada até 31 de março de 2024, e depende de apresentação de pedido por parte de, pelo menos, um dos mutuários, de uma das seguintes formas:
I. presencialmente em qualquer uma das agências da Caixa Agrícola de Bombarral;
Ou
II. através do e-mail: sede@ccambombarral.pt
No caso do pedido ser apresentado por e-mail, o(s) mutuário(s) deverá(ão) indicar:
II.1. o(s) seu(s) nome(s) completo(s);
II.2. o(s) respectivo(s) NIF; e
II.3. o número do empréstimo.
No prazo de 15 dias, contados da receção do pedido, a CCAMB apresentará ao(s) mutuário(s), em suporte duradouro, os planos de reembolso nos termos contratualmente estabelecidos e nos termos da presente medida, e ainda, para o montante diferido.
No prazo de 30 dias, contados da receção da informação referida no parágrafo anterior, o(s) mutuário(s) deverá(ão) informar a CCAMB se aceita(m) a aplicação da medida.
A aceitação da medida deverá ser expressa por todos os mutuários.
Caso o(s) mutuário(s) aceite(m) a aplicação da medida, a mesma será refletida na primeira prestação que se vencer após a aceitação
Reembolso antecipado
A fixação temporária da prestação não prejudica o direito de reembolso antecipado, total ou parcial, do crédito.
Em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, no decurso do período de fixação da prestação, o mutuário tem direito a manter, junto do novo mutuante, o valor da prestação fixada, pelo período remanescente do prazo.
O(s) mutuário(s) poderá(ão) igualmente amortizar antecipadamente o montante diferido, sem qualquer comissão ou encargo.
É dispensada a formalização das alterações ao contrato de crédito decorrentes da fixação da prestação não podendo ser cobradas comissões ou encargos pela aplicação da medida de fixação da prestação, nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários.
Duração
A medida de fixação aplica-se às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes ao início da implementação desta medida no contrato de crédito, cessando de imediato caso se verifique o incumprimento das prestações.
No entanto, a aplicação da medida de fixação da prestação suspende-se caso, no decurso daquele prazo, o indexante contratado passar a ser inferior ao indexante de referência aquando da aplicação da medida, mantendo-se a suspensão enquanto essa situação durar.
O mutuário pode solicitar, a todo tempo, a cessação da fixação da prestação.
A medida de fixação da prestação poderá cessar, ainda caso o(s) mutuário(s) incumprir(em) o pagamento da prestação.
Impactos gerais da medida no valor das prestações e no custo total do crédito para o consumidor
I. No valor das prestações.
I.1. Durante o período de 24 meses de aplicação da medida, o valor da prestação mensal será inferior ao que seria caso não tivesse aderido à mesma, uma vez que:
I.1.1. O indexante de referência usado para a fixação da prestação, nos termos da medida, é inferior ao contratualmente estabelecido; ou
I.1.2. Só irá pagar o montante de juros, calculados à taxa contratualmente estabelecida, caso este montante seja superior ao valor da prestação fixada nos termos da medida; isto é, neste caso, só paga juros e não amortiza capital.
I.2. Após o período de aplicação da medida, o valor da prestação mensal será superior ao que seria caso não tivesse aderido à mesma, uma vez que:
I.2.1. Voltará a pagar as prestações devidas nas condições contratualmente estabelecidas, acrescidas dos juros sobre o montante diferido (ou seja, sobre a diferença verificada, ao longo daqueles 24 meses, entre o valor da prestação mensal fixada nos termos da medida e o valor da prestação que seria devida nos termos contratualmente estabelecidos, caso não tivesse aderido à mesma) e que, entretanto, foi sendo capitalizado (ou seja, somado ao capital inicialmente devido);
I.2.2. A partir do 5.º ano após a cessação da medida ou nos 2 últimos anos de duração do contrato (consoante este tivesse, no momento da adesão à medida, uma maturidade superior a 8 anos, ou uma maturidade entre 5 e 8 anos), ao valor referido em 1.2.1, acrescerá o reembolso do montante diferido (o tal que foi capitalizado).
II. No custo total do crédito para o consumidor
- A aplicação da medida implica que o custo total do crédito para o consumidor seja superior, uma vez que, no final contrato, terá pago mais juros do teria pago caso não tivesse aderido à mesma.
Para mais informações consulte os nossos balcões ou contacte-nos através do nº 262 604 222*, disponível de segunda a sexta-feira das 9h às 16h.30m ou através de sede@ccambombarral.pt.
*custo de chamada para a rede fixa nacional.
Perguntas Frequentes*
I. A minha prestação vai baixar de acordo com o Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro?
Sim, nos primeiros 24 meses seguintes à adesão.
Após esse período, a prestação mensal será mais alta do que a que teria se não tivesse aderido à medida.
II. Como é calculada a minha prestação nos primeiros 24 meses?
A sua prestação mensal corresponderá:
1. Ao montante que resultar da aplicação de 70% da taxa Euribor a 6 meses em vigor no mês anterior ao pedido, acrescida do spread contratado; ou
2. Ao montante de juros que seriam devidos ao abrigo das condições contratuais iniciais, se este montante for superior ao valor referido no ponto1.
III. A minha prestação será sempre a mesma durante os primeiros 24 meses?
Face ao referido na pergunta anterior (“Como é calculada a minha prestação nos primeiros 24 meses?”), a sua prestação poderá não ser sempre a mesma.
Ao longo dos 24 meses, o indexante associado às condições iniciais contratadas pode sofrer alterações e o montante de juros a pagar nas condições contratuais iniciais pode variar e implicar uma prestação mais elevada.
IV. Porque é que as minhas prestações são mais altas a partir do 25.º mês do que seriam no plano de pagamentos original?
Porque o montante em dívida no final do 24.º mês é maior do que o que seria se tivesse mantido as condições iniciais contratuais, uma vez que durante os primeiros 24 meses reembolsou uma menor fração do capital.
Finalmente, a prestação voltará a aumentar, relativamente à prestação que se teria se se tivesse mantido o plano contratual original, a partir do 4.º ano, (ou nos dois últimos anos de maturidade do contrato, ver pergunta seguinte (“Após os 24 meses de fixação da prestação, o que acontece à minha prestação e ao reembolso do capital?”), já que terá de pagar o capital diferido.
V. Após os 24 meses de fixação da prestação, o que acontece à minha prestação e ao reembolso do capital?
A sua nova prestação será calculada utilizando a taxa de juro resultante do contrato original e irá variar consoante a maturidade do seu contrato:
1. Para contratos com maturidade residual entre 5 e 8 anos no momento da adesão:
1.1. Nos dois últimos anos do contrato de crédito, pagará as prestações devidas nas condições contratuais iniciais acrescidas do reembolso do capital diferido;
1.2. Nos anos anteriores, pagará as prestações devidas nas condições contratuais iniciais acrescidas dos juros do capital diferido;
2. Para contratos com maturidade residual superior a 8 anos no momento da adesão:
2.1. Nos quatro anos seguintes aos 24 meses, pagará as prestações devidas nas condições contratuais iniciais acrescidas dos juros do capital diferido;
2.2. Nos anos seguintes, pagará as prestações devidas nas condições contratuais iniciais acrescidas do reembolso do capital diferido.
Nos períodos referidos em 1.2 e em 2.2., o capital diferido durante os 24 meses não será reembolsado e a sua nova prestação refletirá o montante de capital em dívida, que será superior ao que teria caso não tivesse adotado a medida.
VI. A minha taxa de juro é menor com adesão a esta medida?
Não.
A taxa de juro utilizada para cálculo dos juros devidos não se altera, continuando a ser a contratada.
VII. Se a minha taxa de juro é a mesma, porque é que a minha prestação baixa?
A sua prestação mensal corresponderá a um dos valores referidos na pergunta “Como é calculada a minha prestação nos primeiros 24 meses?”.
Na hipótese prevista em 1. nessa pergunta, o valor da prestação cobrirá a totalidade dos juros devidos contratualmente, mas será reembolsada uma parcela inferior de capital.
Na hipótese prevista em 2. nessa pergunta, pagará apenas os juros, adiando a totalidade do reembolso de capital.
Em qualquer dos casos, o montante reembolsado de capital será menor do que seria caso não aderisse a esta medida, consequentemente a sua prestação será mais baixa.
VIII. Vou pagar mais juros mensalmente?
Sim, mas a taxa de juro contratada não sofrerá alteração.
Desde o momento da adesão, o montante de juros pago mensalmente será sempre superior ao que seria pago se não tivesse aderido a esta medida. Isto resulta de a taxa de juro aplicável continuar a ser a contratada e de, adicionalmente, ter de pagar juros pelo adiamento do reembolso do capital.
Assim, o montante total de juros a pagar será sempre superior.
IX. Pago alguma comissão por reembolsar parte ou a totalidade do montante diferido antes do prazo previsto?
Não.
O montante de capital diferido pode ser amortizado antecipadamente sem qualquer comissão ou encargo.
X. Se quiser reembolsar parte ou a totalidade do meu empréstimo durante e após o período de fixação da prestação tenho de pagar alguma comissão?
Não.
A fixação da prestação, nos termos do Decreto-Lei nº91/2023, de 11 de outubro, não prejudica a aplicação da suspensão temporária do pagamento da comissão de reembolso antecipado.
Até 31 de dezembro de 2024, está suspenso o pagamento da comissão de reembolso antecipado para os contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, com taxa variável.
XI. Durante o período de fixação da prestação, posso transferir o meu crédito para outra instituição?
Sim.
A fixação da prestação, nos termos do Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro, não o impede de procurar condições mais atrativas (por exemplo em termos de spread), mantendo o direito ao valor fixado para o indexante pelo período remanescente.
XII. Durante quantos meses é que posso usufruir desta medida?
A medida vigora durante 24 meses, mas é suspensa se:
• 70% da taxa Euribor a 6 meses em vigor no momento da adesão for superior ao indexante contratado;
A medida cessa se:
1. Incumprir o pagamento da sua prestação;
2. Solicitar a cessação da fixação da sua prestação.
XIII. Em que situações poderei ter acesso a esta medida?
Esta medida aplica-se aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca que preencham cumulativamente os seguintes requisitos:
1. Tenham sido celebrados até 15 de março de 2023;
2. Tenham sido contratados com a taxa de juro variável ou que tenham sido contratados à taxa mista e se encontrem em período de aplicação da taxa de juro variável;
3. Tenham um prazo remanescente superior a 5 anos;
4. Não estejam em mora ou incumprimento;
5. Não estejam em situação de insolvência;
6. Não se encontrem abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento.
Esta medida não se aplica a contratos de crédito para aquisição, construção ou obras de segunda habitação ou para arrendamento.
XIV. Como posso pedir acesso a esta medida?
Até 31 de março de 2024, deve apresentar o seu pedido à sua instituição de crédito, presencialmente ou através dos canais que esta disponibilize para esse efeito.
A instituição tem 15 dias para apresentar em suporte duradouro os planos de reembolso nos termos contratualmente estabelecidos e nos termos desta medida, e ainda, para o montante diferido.
Tem 30 dias a contar da receção da informação para informar se aceita a aplicação desta medida.
Durante este período, a instituição pode solicitar informações adicionais necessárias para o cumprimento de outros requisitos legais.
XV. A adesão à medida de fixação temporária da prestação implica uma avaliação da sua qualidade creditícia?
Sim.
As instituições de crédito estão sujeitas a requisitos legais que obrigam a que avaliem regularmente a capacidade de os devedores respeitarem os seus compromissos financeiros com vista a prevenir situações de incumprimento.
Adicionalmente, sempre que sejam atribuídas condições contratuais mais favoráveis a um devedor, as instituições de crédito têm de avaliar se esse devedor está ou é provável que venha a estar com dificuldades para respeitar os seus compromissos financeiros. Assim, caso adira ao regime, a sua instituição de crédito irá avaliar a sua situação financeira. Para o efeito, quando não disponha de informação atualizada suficiente, poderá solicitar as informações que sejam necessárias para cumprimento desses requisitos legais.
XVI. A solicitação de informações sobre a minha situação financeira prejudica o acesso à medida?
Não.
O acesso à medida não está condicionado à avaliação da situação financeira do devedor.
No entanto, em função das conclusões desta avaliação, a instituição de crédito poderá apresentar-lhe soluções alternativas mais adequadas à sua situação financeira.
XVII. Que informações adicionais poderá a minha instituição solicitar-me quando peço a adesão à medida?
As instituições poderão solicitar-lhe informações que permitam aferir a sua situação financeira, nomeadamente ao nível dos rendimentos (por exemplo, declaração de IRS, recibo de vencimento, etc.), do património financeiro e dos encargos do agregado familiar.
XVIII. Qual é a consequência caso eu não entregue as informações adicionais à minha instituição?
Se não entregar as informações adicionais continuará a ter acesso à medida.
Contudo, a instituição de crédito poderá, por prudência e na ausência de outros elementos relevantes sobre a sua situação financeira, classificar o devedor, para efeitos de registos internos, como estando com dificuldades para respeitar os seus compromissos financeiros.
XIX. A adesão à medida de fixação da prestação tem alguma marcação na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal?
Uma vez que esta medida se traduz numa renegociação do contrato de crédito, que não está em mora ou em incumprimento, a adesão ao regime resultará na marcação automática na Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) como “renegociação regular”.
Esta marcação estará visível para as instituições na avaliação das suas novas operações de crédito não se distinguindo de outros contratos de crédito renegociados por motivos não relacionados com dificuldades financeiras, como por exemplo, melhorias contratuais devidas a um maior poder negocial do cliente.
XX. Esta é a única possibilidade que tenho ao meu alcance para reduzir a minha prestação?
Não.
A medida dá aos clientes a possibilidade de fixar a prestação nos termos acima clarificados, mas não impede que sejam negociadas soluções alternativas que sejam mais adequadas à sua situação financeira, nomeadamente ao abrigo do Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro e do Decreto-Lei n.º 80.º-A/2022, de 25 de novembro.
Adicionalmente, pode também ter acesso ao regime de bonificação temporária de juros no crédito à habitação de acordo com o Decreto-Lei 20-B/2023, de 22 de março, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro.
*Fonte: https://clientebancario.bportugal.pt/pt-pt/perguntas-frequentes